임장후기 : 강동구 강일동 3편, 리버파크 6~11단지, 강일역 근처 아파트

목차

1. 개요
  ㄱ. 리버파크 6~11단지 입지 살펴보기
2. 버스차고지
3. 강일리버파크 6단지
4. 강일초
5. 강일고
6. 강일리버파크 7단지
7. 강일리버파크 8단지
8. 강일리버파크 11단지
9. 강일리버파크 10단지
10. 강솔초
11. 강일리버파크 9단지
12. 벌말근린공원
13. 수도권제1순환고속도로
14. 5호선 강일역
15. 마무리

 

1. 개요

반값아파트(토지임대부주택, 고덕강일3단지) 청약 넣어볼 만할까?

임장후기 : 강동구 강일동 1편, 고덕강일3단지, 반값아파트 동네, 리버스트단지

임장후기 : 강동구 강일동 2편, 리버파크 1~5단지

강일동 2편 다음으로 3편, 리버파크 6~ 11단지입니다. 강일동의 다른 임장후기를 보고 싶으시면 위의 URL을 클릭해 주세요.

아래는 강일동 아파트의 지도입니다.

이 글은 간단한 동네 입지 분석글입니다. 투자 권유글은 아니고요. 동네 구경 간 글이라고 생각하고 봐주시면 됩니다.

 

ㄱ. 리버파크 6~11단지 입지 살펴보기

리버파크 6-11단지는 5호선 강일역과 인접해 있는 구역입니다. 또한 벌말근린공원이 있어 동네가 매우 쾌적합니다.

역 근처에는 상권이 없다시피 합니다. 공원이 역을 감싸고 있습니다. 개인적으로 역 근처는 상권이 있는 게 좋다고 생각합니다. 퇴근하면서 찬거리라던가, 생필품 등을 구하려면 역에서 내리자마자 사는 게 가장 좋은 것 같아요. 그런 부분에서는 아쉬운 강일역입니다.

강솔초와 강일초, 강일고등학교가 있는데요. 강일고등학교는 강일동 내 유일한 고등학교네요. 초등학교가 두 개인 점은 긍정적인 부분입니다.

앞 글에도 설명했듯이 강일초등학교 위 쪽, 아리수로에 9호선 역이 신설될 가능성이 매우 높습니다. 저는 30년 이상으로 보고 있습니다. 9호선 신설된다면, 5호선 초역세권 단지들은 상대적으로 가격경쟁력이 떨어질 가능성이 있습니다. 5호선 보다는 9호선이 강남접근성, 급행 등의 장점이 크니까요. 미래가치로는 현재 8, 9 단지보다는 9호선 역세권과 가까운 6, 7이 더 좋지 않을까 싶습니다. 9호선과 5호선이 그렇게 멀지 않은 관계로 단지 간 가격 차이보다는, 단지 내에서 동 끼리의 가격차이가 날 듯싶습니다.

 

	KB시세	평균대지지분	용적률	건폐율	용도지역
리버파크6단지	10.2억	16.1	164%	16%	제2종일반주거지역
리버파크7단지	10.2억	13.1	179%	18%	제2종일반주거지역
리버파크8단지	10.2억	19.9	144%	18%	제2종일반주거지역
리버파크9단지	10.2억	18.4	163%	15%	제2종일반주거지역
리버파크10단지	10.2억	17.5	177%	17%	제2종일반주거지역
리버파크11단지	임대단지	8.6	178%	27%	제2종일반주거지역

임대단지를 제외하면 평균대지지분이 괜찮습니다. 특히 8단지는 20평에 달하네요. 대부분의 단지가 제2종일반주거지역이어서 종상향을 하는 것이 좋아 보입니다.

전용84기준, KB시세는 동일하게 10.2억 원 수준입니다. 네이버부동산 호가는 8억에서 9억대가 대부분이고요. 8단지 급매가 7.8억에 있네요. 매매를 하실 거면 반드시 현장에 가셔야 합니다. 하락장이어서 온라인 보다 싸게 구하실 가능성이 다분합니다.

2. 버스차고지

버스차고지입니다. 근처 주민들이 버스를 앉아서 타고 갈 확률이 굉장히 높겠네요.

21년에는 콤팩트시티 조성 사업 이슈가 있었습니다. 차고지를 지하 화하고 지상에는 행복주택이나 주민편의시설을 건설하는 사업인데요. 버스 운전기사들의 반발로 잘 진행되고 있지 않습니다.

3. 강일리버파크 6단지

KB시세(전용84) : 10.2억
준공연도 : 2009년
세대수 : 553세대 (국민임대 217세대, 장기전세 106세대, 일반분양 230세대)
용적률 : 164%
건폐율 : 16%
용도지역 : 제2종일반주거지역
대지지분 : 16평

리버파크 6단지는 강일초와 강일고를 품고 있는 단지입니다. 교육에 있어서는 강일동에서 가장 좋다고 생각합니다. 6단지 또한 9호선 연장의 수혜를 받을 수 있고요. 강동 차고지가 바로 옆에 있는 건 조금 아쉬운 점입니다.

초품아, 초역세권, 상권과 가까움, 나쁘지 않은 대지지분의 이유로 훗날 강일동의 대장아파트가 되지 않을까 싶어요.

 

4. 강일초

6단지가 품고 있는 강일초등학교입니다.

5. 강일고

강일고등학교입니다. 리버파크6단지가 품고 있는 고등학교입니다.

 

6. 강일리버파크 7단지

KB시세(전용84) : 10.2억
준공연도 : 2009년
세대수 : 745세대 ( 국민임대 403세대, 장기전세 52세대, 일반분양 455세대 )
용적률 : 179%
건폐율 : 18%
용도지역 : 제2종일반주거지역
평균대지지분 : 13.1평

6단지와 마찬가지로 9호선 연장의 호재를 직접 받을 수 있는 단지입니다. 9호선 역사의 초역세권이 될 예정입니다.

미사상권과 상대적으로 가깝습니다. 걸어서 15~20분 정도면 미사상권을 갈 수 있습니다. 상권이 부족한 강일동에서는 큰 장점입니다.

7단지는 임대단지를 제외하면 평균대지지분이 가장 낮은 단지입니다. 재건축 사업성은 좋아 보이지 않습니다.

리버파크11단지를 지나가야 하지만, 강솔초등학교를 품고 있습니다.

 

7. 강일 리버파크 8단지

KB시세(전용84) : 10.2억
준공연도 : 2009년
세대수 : 410세대 (국민임대 154세대, 장기전세 52세대, 일반분양 204세대)
용적률 : 144%
건폐율 : 18%
용도지역 : 제2종일반주거지역
평균대지지분 : 19.9평

리버파크 8단지는 평균대지지분이 20평 정도 됩니다. 높은 대지지분은 재정비 사업에서 매우 큰 장점입니다.

현재 연식이 오래되지 않아서 다른 단지들과 가격차이가 크게 나지 않는 것 같습니다.

평균 층고가 높지 않은 편입니다. 용적률 144%의 수치에 걸맞게 낮은 층의 동들이 굉장히 많습니다. 9동과 8동은 5층 건물과 8층 건물이 섞여서 건축되었습니다. 도로와 가까워질수록 낮은 층고를 보여줍니다.

 

8단지는 특이한 점이 하나 있는데요. 뒷동이 고지에 있습니다. 4~7동이 뒷동이고 나머지가 앞동인데요. 뒷동은 조망권, 뷰, 역과의 거리가 양호한 반면, 앞동은 그렇지 않습니다. 또, 앞에서 뒤로 가려면 경사가 있는 곳을 지나가야 합니다. 호갱노노 어플에 의하면, 앞동과 뒷동 실거래가에서 어느 정도 차이가 난다고 하네요.

남쪽으로 벌말근린공원이 있는데요. 확실히 4~7동의 고층 주민들은 공원뷰를 즐길 수 있을 것 같네요.

5호선 역과도 공원을 통해 가는데요. 도보 10분 정도 소요됩니다. 9단지와 함께 8단지는 현재 강일동에서 지하철을 이용하기 편한 유이한 단지네요. 그만큼, 가치가 높다고 할 수 있겠습니다.

 

8. 강일 리버파크 11단지

시세 : 임대, 시세 없음
준공연도 : 2009년
세대수 : 346세대
용적률 : 178.1%
건폐율 : 27.5%
용도지역 : 제2종일반주거지역
평균대지지분 : 8.6평

11단지는 임대단지입니다. 전용29 단일 면적으로 346세대입니다. 아파트 동 간 거리가 짧고, 답답한 느낌이 들었어요. 건폐율 27%는 강일동의 최고 건폐율입니다.

 

9. 강일리버파크 10단지

KB시세(전용84) : 10.2억
준공연도 : 2009년
세대수 : 694세대 ( 국민임대 93세대, 장기전세 377세대, 일반분양 224세대 )
용적률 : 177%
건폐율 : 17%
용도지역 : 제2종일반주거지역
평균대지지분 : 17.5평

10단지는 인도가 굉장히 넓어서 기억이 꽤나 남습니다. 저는 보통 자전거를 타고 임장을 다니는데요. 10단지 구경을 할 때 인도가 넓고 잘 정비되어 있어서 참 좋았었네요.

동 간 간격도 굉장히 넓었습니다. 강일동 내에서 제일 쾌적한 느낌을 주는 아파트였습니다.

9호선 신설역과는 가장 멉니다. 지하철 호재의 영향권에서는 벗어날 것 같습니다.

장기전세가 분양 된다면, 현재 힐스테이트리슈빌을 제외하고 강일동에서 가장 일반분양 세대가 많습니다. 일반분양세대수가 많다는 것은 재건축 사업 시 개개인의 목소리가 많아지는 것입니다. 다른 단지들 보다 사업 진행이 원활할 가능성이 높습니다. 다만, 장기전세가 분양된 사례가 많지 않습니다. 장기전세 분양은 정치권에서 말이 많이 나오는 주제인데요. 향 후 장기전세 주택들이 어떻게 될지 지켜보아야 할 것 같습니다.

10. 강솔초

강솔초등학교입니다. 11단지와 10단지 아이들이 등교하기에 가장 최적인 학교입니다.

11. 강일리버파크 9단지

KB시세(전용84) :  10.2억
준공연도 : 2009년
세대수 : 841세대 ( 국민임대 309세대, 장기전세 428세대, 일반분양 104세대 )
용적률 : 163%
건폐율 : 15%
용도지역 : 제2종일반주거지역
평균대지지분 : 18.4평

5호선 강일역에서 제일 가까운 9단지입니다. 공원을 품고 있고요.

단지가 북쪽으로 길게 형성되어 있습니다. 몇몇 동들은 5호선, 9호선을 둘 다 이용하기 편리할 것으로 예상됩니다.

12. 벌말근린공원

벌말근린공원입니다. 5호선 강일역을 감싸고 있습니다.

공원을 품고 있는 아파트들은 분위기가 다릅니다. 녹색빛이 주는 안정감은 주민들에게 좋은 느낌으로 다가옵니다. 여름에는  그늘을 시원한 바람과 그늘을 제공하고 겨울에는 추운 바람을 막아주는 역할을 합니다. 벌말근린공원은 강일동의 큰 자산입니다.

 

13. 수도권제1순환고속도로

수도권제1순환고속도로입니다. 강일동과 고덕동, 상일동을 갈라놓는 분단선 같은 존재입니다. 이런 공간을 가로막는 도로는 지하화가 되었으면 좋겠네요.

 

14. 5호선 강일역

5호선 강일역입니다. 근처에는 상권이 형성되어 있지 않습니다. 1번 출구, 4번 출구 쪽에 스타벅스랑 약간의 식당과 카페가 있습니다. 그마저도 상일동 쪽이네요. 강일동 근처는 큰 교회 하나가 역 앞을 지키고 있습니다.

역의 위치가 높은 곳에 있습니다. 이용하기가 썩 편하지는 않습니다.

벌말근린공원, 강덕근린공원, 능골근린공원으로 둘러싸여 있습니다. 그리고 고속도로 위에 있고요. 둘러싸인 녹지가 고속도로 차량의 해로운 먼지, 소음들을 정화시켜 주는 것 같았습니다.

강일동 최북단에 있는 리버스트 단지는 강일역을 이용하기 불편합니다. 3318번 버스나 강동 02번 마을버스가 상일역으로 접근하기 편하게 노선이 잡혀있습니다. 리버파크 단지들만 5호선 강일역을 이용하겠네요. 실제로 서울교통공사 자료에 의하면 강일역은 일평균이용객 순위로 5호선 56개 역 중에서 55위를 기록하고 있습니다.

자료 : 뉴스핌

EX-허브호재가 있습니다. EX-허브는 고속도로 위의 버스정류장을 만들어 역과 시외, 광역버스와 지하철의 환승을 빠르게 하는 시설입니다. 초기에는 광역환승센터를 추진했는데 예비타당성 조사를 통과하지 못했네요. 언론에서는 23년 준공 예정이라고 합니다.

 

15. 마무리

벌말근린공원이 있어 주변 환경이 매우 쾌적합니다. 망월천이 아직 정비되어 있지 않은 리버스트 및 리버파크 1~5단지와는 다르게, 공원이 잘 관리되고 있는 느낌입니다.

평균대지지분 또한 준수합니다. 제2종일반주거지역이라는 점은 아쉬운 부분이지만요. 종상향을 통해 재건축 사업성을 높이는 방안을 고려해 봐야 되겠습니다.

 

5호선 강일역을 이용할 수 있는 가장 좋은 곳들입니다. 6, 7, 8 단지들은 더블 역세권이 될 예정이고요. 강일역 접근성이 매우 안 좋은 것이 아쉬운 부분입니다. 그래도 지하철 역사가 있고 없고는 입지적으로 매우 큰 차이라 생각합니다.

 

강일동은 9호선과 EX허브, 고덕비즈밸리라는 큰 호재를 갖고 있습니다. 서울의 끝자락이지만, 잘 정비된 기반시설과 한강, 하천, 공원 등은 강일동의 큰 장점입니다. 하남 미사 강변도시와 고덕, 상일동, 그리고 3기 신도시인 교산까지 부족할 것이 없는 도시가 되어가는 서울 동남권, 강일동. 저에게는 매우 좋은 동네로 다가왔습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.