반값아파트(토지임대부주택) 청약 넣어볼만 할까?

오늘은 이번 정부의 공공분양인 반값아파트(토지임대부, 환매조건부 주택)에 대해서 써보려고 합니다. 이번에 고덕강일3단지가 나눔형주택(토지임대부)로 나오는데요. 개인적으로 관심이 있어 써보았습니다.

목차는 다음과 같습니다.

1. 반값아파트란
2. 재산세 관련해서
3. 재건축 관련해서
4. 임대료 관련해서
5. 반값아파트(토지임대부주택) 사례
가. 강남구 자곡동 브리즈힐
나. 서초구 우면동 서초5단지
다. 재건축이 지지부진한 중산시범아파트
6. 윤석열 정부 첫 반값아파트
7. 결론

1. 반값아파트란

현 정부에서 추진하는 나눔형 주택이면서 토지임대부이면서 환매조건부 주택입니다. 나눔형 주택 안에 토지임대부 주택과 환매조건이 있는 것 같습니다.

한마디로 분양가가 싸고, 대출이 많이 나오며, 금리도 현 시중금리 대비 낮습니다. 다만 건물만 자기 소유고 토지는 나라에서 갖습니다. 그리고 의무거주기간(5년) 이후 공공에 주택을 환매 시 이익의 30%를 나라에서 가지고 갑니다. 손해가 날 시에는 손해의 70%만 개인이 부담합니다.

자료 : 뉴스핌

10년 후 개인 간 거래가 가능토록 한다는 기사를 봤는데요. 5년에서 10년 사이에는 공공에만 환매가 가능하지만, 10년 후에는 개인 간 거래가 가능하고 시세차익도 온전하게 가져갈 수 있다고 합니다. 토지임대부 주택의 수요를 늘리기 위해서 주택법을 개정합니다.

아직은 입법에 들어가지는 않은 것 같아요. 일단은 지켜봐야 할 것 같습니다.

일단 SH에서 고덕 강일 3단지를 시작으로 나눔형 주택이면서 토지임대부 주택의 사전청약을 받는다고 하는데요. 의문점이 있는 게, 강일 3단지의 전부가 토지임대부인지 아니면 10퍼센트만 토지임대부인지 궁금하네요. 일단은 공고문이 나와봐야 알 것 같습니다.

2. 재산세 관련해서

자료 : 호갱노노

토지임대부 주택은 토지분에 대한 재산세가 없으므로 재산세 부담을 덜 수 있습니다. 재산세 관련해서는 강남 브리즈힐의 예시를 들겠습니다.

강남 브리즈힐의 경우 호갱노노에서 입주민들에 의하면 재산세가 35평(전용84) 기준 40만원 정도 나온다네요.

옆 단지인 엘에이치강남힐스테이트의 공시지가가 9억 3천 정도입니다. 재산세 계산기로 계산해보았을 때, 공시지가 9억 3천 기준으로 재산세가 180만 원 정도 나오네요. 재산세에 있어서는 확실히 이득인 것 같습니다. 토지임대료를 내는 부분을 재산세 경감으로 조금 충당할 수 있지 않을까 싶어요.

3. 재건축 관련해서

주택법

주택법에 의하면 재건축 추진은 가능하다고 합니다. 세대주들이 토지소유자(SH, LH, 서울시 등)에게 동의를 받으면 되는데요. 정당한 사유 없이는 거절할 수 없다고 합니다. 정당한 사유라는 게 약간은 애매하네요. 어떻게든 사유를 만들면 정부에서 허락을 안 해줄 수도 있고요. 정권이나 시기에 따라서 재건축 속도가 달라질 수도 있을 것 같습니다. 약간은 다른 유형이지만, 용산중산시범아파트의 경우를 보면 재건축 진행이 굉장히 어려운 것을 볼 수 있습니다.

도시 및 주거 환경 정비법에 따르기 때문에 기존 재건축과 동일한 진행과정을 거칠 것 같습니다. 재건축 가능 연한인 30년이 지나면 안전진단을 실시하고 추진위원회 및 조합을 설립하는 등 법률적인 사항으로는 기존 재건축과 같을 것으로 예상되어요.

재건축되는 건물 또한 토지임대부 주택이어야 하네요. 이것 또한 장점일지 단점 일지 판단하기가 어렵네요. 재건축해서 나오는 주택의 분양가가 주변에 있으며 토지도 있는 일반적인 신축 아파트보다 싸다면 괜찮을 것이고 그게 아니라면 단점일 것 같습니다.

4. 임대료 관련해서

결론부터 말씀드리자면 토지임대료는 2년 후 올릴 수 있으며, 5% 이상을 올릴 수 없습니다.

주택법 시행령 제81조 제3항과 관련 시행령인 주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항을 보시면

주택법 시행령 제81조 제3항

토지소유자는 토지임대료약정 체결 후 2년이 지나 토지임대료의 증액을 청구하는 경우에는 시ㆍ군ㆍ구의 평균지가상승률을 고려하여 증액률을 산정하되, 「주택임대차보호법 시행령」 제8조제1항에 따른 차임 등의 증액청구 한도 비율을 초과해서는 아니 된다.

주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항

법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 “차임등”이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

이렇게 명시되어 있습니다. 2년마다 5% 정도 오른다는 뜻이네요. 공시지가가 올라도 갑작스럽게 임대료가 비싸질 일은 없을 것 같습니다.

5. 반값아파트(토지임대부 주택) 사례

이미 반값아파트는 과거에도 있었습니다. 이명박 정부 시절에 강남과 군포에 청약을 진행했었죠. 강남 자곡동과 우면동, 군포 부곡지구에 청약접수를 받았습니다.

자료 : 머니투데이

강남 자곡동 브리즈힐, 서초 우면동 서초5단지 은 청약경쟁률 각각 6.9대 1과 3.5대 1을 기록한 바 있습니다. 군포 부곡은 0.1대 1로 3호만 계약을 유지하고 나머지는 일반분양으로 전환했네요.

용산구 중산시범아파트도 있습니다. 1970년대에 준공한 토지임대부 아파트인데요. 서울시에서 토지를 가지고 있고 건물만 소유주 것인 아파트입니다. 현재 재건축을 진행하는 데 있어서 큰 어려움을 겪고 있습니다.

강남 브리즈힐과 서초5단지 그리고 용산구 중산 시범아파트에 대해서 자세히 살펴보겠습니다.

가. 강남구 자곡동 브리즈힐

자료 : 디스코

브리즈힐 전용74의 디스코로 본 실거래가입니다. 국토교통부 실거래가 공개자료에는 나오지 않네요. 등기로 확인한 거래인 걸로 보입니다.

꾸준히 오르고 있네요. 분양가는 1.9억입니다. 분양가 대비 5배 정도 상승했습니다.

토지임대료는 대략 앞서 언급했듯이, 전용84 기준 보증금 5천 정도에서 16만 원 정도입니다. 재산세는 40만 원 정도고요.

입지도 나쁘지 않습니다. 우선 강남구고요. 오른쪽에는 세곡 공공주택, 임대주택 택지지구가 있습니다. 대중교통이 없는 게 아쉬운 부분이네요. 수서역은 또 GTX-A 노선입니다.

브리즈힐 주변 실거래가입니다. 브리즈힐이 대략 2-3억 정도 저렴하네요.

나. 서초구 우면동 5단지

자료 : 디스코

우면동 서초 5단지입니다. 전용84기준이고요. 디스코에서 가지고 온 실거래가입니다. 분양가는 2억정도였습니다. 서초5단지 역시 꾸준히 오르고 있습니다.

북쪽으로는 우면산이 있고 우면산을 넘으면 서초구 구도심이 나옵니다. 그리고 과천주암지구와 맞닿아 있어요. 산으로 둘러싸여 있어서 숲세권이라고 봐도 될 것 같습니다. 환경이 좋은 편입니다. 서초구이지만 서초구가 아니고 현재 과천 생활권 하고는 거리가 조금 멀어요. 결론적으로 입지 자체는 좋은 편이고, 대중교통이 아쉽네요. 여기 살면 차가 꼭 있어야 되겠습니다.

주변 아파트들의 실거래가입니다.

다. 재건축이 지지부진한 중산시범아파트

자료 : 매일경제

50년이 넘은 중산시범아파트입니다. 여기도 토지가 나라 소유인 아파트인데요. 재건축 진행에서 굉장히 난항을 겪고 있습니다. 연식이 굉장히 오래되었음에도 토지 문제 때문에 진행이 잘 되지 않았습니다.

최근에는 서울시가 소유주에게 부지를 매각하려고 하는데요. 동의율이 88%나 되며, 대부분의 소유주들이 재건축을 찬성하고 있습니다. 개인적으로는, 그럼에도 불구하고 토지를 사는 가격, 사업성으로 인해서 재건축이 많이 힘들지 않을까 싶어요. 기사에 의하면 토지매입가는 가구당 4억 원, 감정평가 시 가구당 4천만 원 정도를 마련해야 한다고 하는데요. 이런 비용과 재건축 부담금 등을 이렇게 오래된 아파트에서 사시는 분들이 감당이 가능할까요.

단지 토지를 서울시가 가지고 있기 때문에 재건축 진행에 어려움을 겪는 것은 아닌 것 같습니다. 용산국제업무지구 개발과 관련해서 얽힌 것들이 많기도 하고, 앞에서 언급한 것처럼 사업성에서도 발목을 잡히는 것으로 보입니다.

자료 : 도시개발신문

입지 자체는 정말 좋은 곳입니다. 용산구 서부 이촌동고요. 용산 국제업무지구 계획과 맞물려 재건축을 진행한다면 최고의 아파트 중 하나가 되지 않을까 싶습니다.

6. 윤석열 정부 첫 반값 아파트

22년 12월달 또는 내년 1월 즈음에 토지임대부, 반값아파트가 나올 예정입니다.

고덕 강일 3단지인데요. 전용 59㎡ 기준 분양가는 3억 5천만 원선이라고 하네요. 반값 아파트답게 굉장히 저렴합니다. 임대료는 30만 원 선으로 나올 것 같다고 올해 초 SH 사장의 발언이 있었는데요. 금리인상 및 관련 법 개정으로 임대료가 올라갈 전망입니다. 최소 50만 원 정도까지 올라갈 수 있다고 하네요.

바로 옆 단지 강동리버스트 4단지 전용59가 8억에 매물로 나와있습니다. 하락기인걸 감안하면 좀 더 가격을 낮춰서 생각해도 될 것 같습니다.

7. 결론

실거주를 오래 할 생각이며 입지가 괜찮으면 넣어도 되지 않을까?라는 게 제 개인적인 결론입니다. 특히 소득이 적은 젊은 사람들에게는 현재 저금리와 많은 대출액, 낮은 분양가가 매력적으로 다가옵니다. 어느 정도 돈이 있으시고, 투자 목적으로 생각하시는 분들께는 안 좋은 것 같아요.

시세차익 공유, 재건축 리스크, 임대료 등의 단점들을 생각하고 들어가야 할 것 같습니다. 그중에서도 재건축 리스크가 가장 클 것 같고요. 용산구 중산시범아파트의 경우를 생각한다면, 재건축의 입장에서 바라보는 가치는 낮다고 생각되네요.

읽어주셔서 감사합니다.