임장후기 : 강동구 강일동 1편, 고덕강일3단지, 반값아파트 동네, 리버스트단지

아래는 목차입니다.

1.개요
ㄱ. 강일동 지도
ㄷ. 입지 간단하게 분석
2. 강일동 1번 구역
3. 강동 리버스트 3단지
4. 강빛초
5. 강동 리버스트 4단지
6. 힐스테이트 리슈빌 강일
7. 강동 리버스트 6단지
8. 강동 리버스트 7단지
9. 강동 리버스트 8단지
10. 정리

1. 개요

요즈음 청약 시장의 큰 이슈 중 하나인 고덕강일3단지, 반값아파트, 토지임대부를 기억하시나요?

고덕강일 3단지가 있는 강일동, 어떤 동네인지 알아보기 위해 임장을 다녀왔습니다.

일전에 고덕강일3단지, 토지임대부 주택에 관해서 저의 생각을 써보았습니다. 반값아파트 청약에 대해서 보고 싶으신 분들이라면 아래 링크를 눌러주세요.

반값아파트(토지임대부주택) 청약 넣어볼만 할까?(고덕강일3단지)

ㄱ. 강일동 지도

강일동의 아파트입니다. 수도권제1순환고속도로를 기준으로 서쪽에 있는 리엔파크는 이번 임장기에서 제외했습니다. 생활권이 다르다고 생각했기 때문입니다.

강일동을 3파트로 나누었습니다. 글 또한 3파트로 나누어 쓸 예정입니다.

1번 구역은 망월천과 한강 사이에 있는 리버스트 단지입니다. 고덕강일 공공주택2지구입니다.

2번 구역은 아리수로와 망월천 사이에 있는 리버파크 1~5단지입니다.

3번 구역은 아리수로와 고덕로, 5호선 사이에 있는 리버파크 6~11단지입니다.

ㄴ. 입지 간단하게 분석

강일동의 동쪽에는 미사신도시 서쪽에는 고덕비즈밸리, 고덕동, 상일동, 차량기지가 있습니다.

미사강변도시는 09년부터 20년도까지 긴 기간에 걸쳐서 계획, 조성되어온 곳입니다. 망월동과 풍산동, 선동, 덕풍동의 그린벨트를 해제하여 만든 곳이에요. 자연친화적 도시로 컨셉을 잡아 한강변 공원과 호수가 멋진 동쪽의 신도시입니다.

고덕비즈밸리는 문화, 유통, 엔터테인먼트 비즈니스 등 여러 기능을 가진 융합형, 복합형 자족도시입니다. 융복합형 업무지구라고 보면 됩니다. 강동시 홈페이지에 따르면 사업기간은 24년까지입니다. 현재 23년, 입주 예정 기업들이 하나둘씩 들어오고 있습니다. 강일동에게는 직주근접이라는 큰 부동산 호재입니다.

고덕동과 상일동은 재건축 단지로 유명한 동네입니다. 고덕주공2차, 삼익그린12차를 재건축한 그라시움, 고덕주공3차를 재건축한 아르테온이 고덕, 상일의 유명한 아파트 단지인데요. 강일동의 상급지라고 보시면 됩니다.

강일동과 고덕비즈밸리 사이에는 차량기지가 있습니다. 차량기지는 대표적인 기피시설 중 하나입니다.

자료 : 강동구청 보도자료

교통호재가 있습니다. 강일동에 9호선 역이 들어올 예정입니다. 재작년 9월에 고덕강일1지구역(가명)에 이은 추가연장 관련하여 예비타당성 조사를 통과한 바 있고요. 강동구청 보도자료에 의하면, 23년 말에 기본계획이 승인되고 착공에 들어갈 예정이라고 합니다. 아시다시피 철도사업은 정말 오래 걸립니다. 보수적으로 잡아서 준공까지 8~10년 정도 생각해야 하지 않을까 싶네요.

어디에 역사가 생길지 아직 확정된 바는 없습니다. 보통 역사는 기존 도로 아래에 설계되는 경우가 많습니다. 많은 사람들이 아리수로 강일 리버파크3단지 바로 옆에 생긴다고 들 생각하시더라고요. 어디가 되었든 9호선 신설은 강일동의 큰 호재입니다.

2. 강일동 1번 구역

한강에서 가장 가까운 강일동 1번 구역입니다. 2번구역, 3번구역과는 다르게 리버스트라는 명칭을 아파트에 붙였습니다.

카카오맵 강남역 길찾기 안내도

도로교통은 올림픽대로가 바로 앞에 있어 그나마 나은 것 같습니다. 강일IC가 앞에 있지만, 출퇴근에 있어서는 별 영향이 없어 보입니다. 강남에 가려면 미사한강공원에 있는 선동교차로까지 가서 올림픽대로를 타야 합니다. 차가 안 밀릴 때면 30분 정도면 갑니다.

자료 : 강동주거안심종합센터, 리버스트7단지 입주안내문

대중교통은 정말 안 좋은 것 같습니다. 제가 강일 3단지부터 임장을 시작했는데요. 강일역이 아니라 상일동에서 버스를 타고 강일 3단지까지 갔습니다. 강일역에 서는 버스들이 리버스트 구역까지 안 가더라고요. 오죽하면 리버스트7단지 입주 안내문에서도 상일동역을 안내하고 있습니다.. 9호선이 생기면 조금은 나아지지 않을까 생각해 봅니다. 아주 먼 미래겠지만요.

3. 강동 리버스트 3단지

고덕강일3단지 부지입니다. SH에서 토지임대부 주택으로 공급할 예정입니다. 26년 본청약 27년 입주입니다.

주변 분위기는 썰렁합니다. 힐스테이트와 3단지가 아직 완공되지 않았기 때문인 것 같습니다. 시골 분위기가 물씬 나더라고요. 특히나 서쪽은 강일IC와 차량기지 때문에 휑 한 분위기가 물씬 느껴집니다.

4. 강빛초

강빛초등학교입니다. 강동리버스트4단지, 3단지와 매우 가까운 초등학교인데요. 지어진 지 얼마 안 된 아주 새 건물이었습니다.

3단지, 4단지, 힐스테이트는 매우 가깝습니다. 6, 7, 8 단지들은 한 블록을 건너야 해서 조금은 아쉬운 부분이네요.

5. 강동 리버스트4단지

네이버 부동산 최저 호가(전용59) : 8억
세대수 : 1239세대 (국민임대396세대, 장기전세 201세대, 일반분양 641세대)
준공년도 : 2020년
용적률 : 202%
건폐율 : 21%
전용면적 구성 : 49㎡, 59㎡

강일3단지 바로 옆인 4단지입니다. 3단지의 적정가가 얼마인지 알 수 있는 바로미터가 되는 단지예요. 준공된 지 얼마 안 된 단지라서, 실거래가 정보가 없습니다. 네이버 부동산 매물에는 전용59가 8억에 나와있습니다. 다만, 하락장이라서 실제 거래될 가격은 좀 더 낮지 않을까 싶습니다.

전세가는 작년 12월에 17층 4억에 거래되었습니다. 고층일수록 높게 거래되는 경향이 있네요. 한강뷰 조망권이어서 뷰에 대한 가치를 등에 업은 게 아닐까 싶어요.

강일3단지도 비슷한 전세가로 거래될 가능성이 있습니다. 강일의 분양가는 3.5억 원입니다. 분양가가 얼마나 싼 지 가늠이 되네요.

개인적으로는 건물 도색이 살짝 아쉬운 것 같아요. 공공분양의 입김이 들어간 느낌입니다. 주공아파트의 느낌이라고 해야 할까요.

6. 힐스테이트 리슈빌 강일

4단지에서 동쪽으로 힐스테이트 리슈빌 강일이 만들어지고 있네요. 리슈빌 강일은 민간분양 아파트 단지입니다. 20년에 청약을 받아 평균 경쟁률 255대 1을 기록하였습니다. 전용84 분양가가 7.5억이었습니다. 현재 바로 아래 단지 리버파크4단지 전용84의 최근 실거래가가 10.8억이고, 네이버 부동산 호가는 9억인데요. 이를 감안하면 7.5억의 분양가는 안전마진이 충분한 것으로 보입니다.

올해 9월에 입주 예정이고요. 세대수는 809세대입니다. 한적한 리버스트 동네에 활기를 불어줄 예정입니다.

공사 중에 4단지 주민들한테 소음이 조금 있지 않을까 싶습니다. 위치가 매우 가깝네요.

7. 강동 리버스트 6단지

세대수 : 1244세대 (임대단지)
준공년도 : 2020년
전용면적 구성 : 29㎡, 39㎡, 49㎡, 59㎡, 74㎡, 84㎡

리버스트 6단지입니다. 세대수 1244세대인 임대단지고요. 리버스트 단지 중에서 가장 서쪽에 위치해 있습니다. 전용면적 구성이 29부터 84까지 굉장히 다양합니다.

층고가 낮은 편이었어요. 최저 5층부터 18층까지 인데요. 단지의 1/3 정도가 5층짜리 동이었습니다. 그래서 그런지 상당히 쾌적한 느낌이었습니다.

8. 강동 리버스트 7단지

세대수 : 1025세대 (임대단지)
준공년도 : 2020년
전용면적 구성 : 29㎡, 39㎡, 49㎡, 59㎡, 74㎡, 84㎡

리버스트 7단지입니다. 여기는 색상이 전부 회색이더라고요. 다른 단지들과는 다르게 포인트를 주는 유채색이 없었습니다. 그래서 그런지 아파트 단지가 차분한 분위기를 내뿜었습니다. 약간 오피스텔 느낌이 나더라고요.

단지가 굉장히 특이하게 생겼는데요. 서로 잡아먹을 듯한 두 개의 동이 마주 보고 있습니다. 내부로 들어가서 봤을 때 뭔가 감싸고 있는 느낌이었습니다.

9. 강동리버스트8단지

세대수 : 946세대 (국민임대318세대, 장기전세 102세대, 일반분양 526세대)
준공년도 : 2021년
용적률 : 202%
건폐율 : 23%
전용면적 구성 : 49㎡, 59㎡

강동리버스트8단지인데요. 역시나 깔끔한 아파트 단지였습니다. 남쪽으로는 망월천이 흐르고 상가건물과의 거리도 가깝습니다.

전매제한 5년의 단지로써, 27년에 거래가 가능합니다. 시세는 4단지와 비슷하지 않을까 싶습니다. 초등학교와의 거리가 조금 먼 것이 단점입니다.

전세 실거래가입니다. 가장 최근 22년 12월 15일 날 3.9억에 거래되었습니다.

8단지에서 7단지로 넘어가기 쉽게 되어 있습니다. 도로가 아닌 인도가 경계네요. 거의 같은 단지라고 생각해도 될 정도로 오고 가기가 쉽습니다.

10. 정리

아쉬운 부분은 역시나 교통입니다. 버스, 지하철의 교통이 너무나도 불편합니다. 올림픽대로 진입의 쉬움이 위로를 해주는 것 같지만, 출퇴근 시 올림픽대로를 이용하고 싶은 사람이 과연 얼마나 있을까 싶네요. 새로운 버스 노선의 신설, 9호선 신역사 준공 등의 이벤트가 있지 않는 이상 교통은 정말 불편할 것 같습니다.

동네 전체 분위기는 깔끔합니다. 신축아파트가 주는 깨끗한 향기가 동네에 풍기는 듯합니다. 한강근접이 주는 가치도 무시할 수 없습니다. 한강에 조깅을 하러 가거나, 자전거를 탈 수 있습니다. 한강에 대한 동경을 가지고 있는 사람들에게는 최고의 입지입니다. 다른 서울 한강변 아파트들에 비해 상대적으로 저렴한 가격은 젊은 세대들에게 충분히 어필될만한 장점입니다.

고덕강일3단지의 청약이 앞으로 2달 정도 남았습니다. 강일3단지 근처의 분위기, 장점과 단점을 제 나름대로 정리해 보았는데요. 청약 넣으시는 분들께 이 글이 도움이 되셨으면 합니다.

다음 편은 망월천 밑, 2번 구역, 리버파크 단지입니다.

 

임장후기 : 강동구 강일동 2번째, 리버파크 1~5단지

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.