임장후기 : 강동구 강일동 2편, 리버파크 1~5단지

아래는 목차입니다.

1. 개요
2. 강일동 리버파크 단지 입지 살펴보기
3. 임대와 분양이 섞여 있는 재정비사업
4. 강일리버파크2단지
5. 강동중학교
6. 강일리버파크5단지
7. 강일리버파크4단지
8. 강일리버파크3단지
9. 강일리버파크1단지
10. 리버파크1단지 옆 단독주택 용지
11. 상권
12. 마무리

 

1. 개요

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강일동 1편 다음으로 2편, 리버파크 단지입니다. 토지임대부 청약단지인 고덕강일3단지를 보고 싶으시면 위의 URL을 클릭해 주세요.

아래는 강일동 아파트의 지도입니다.

이 글은 간단한 동네 입지 분석글입니다. 적극적인 투자 권유글은 아니고요. 동네 구경 간 글이라고 생각하고 봐주시면 됩니다.

2. 강일동 리버파크 단지 입지 살펴보기

아리수로와 망월천 사이에 있는 리버파크 단지의 지도입니다. 가장 큰 특징으로는 강일동 내 가장 큰 상권이 있습니다. 또한 강동중학교가 있습니다. 그리고 아직 정비되지 않은 망월천이 북쪽으로 위치해 있습니다.

제2차 서울특별시 도시철도망 구축계획 문서

가장 큰 호재로는 리버파크 3,4 단지와 강일초등학교 사이에 9호선 역이 신설될 가능성입니다. 예비타당성 조사는 이미 통과했고요. 현재 기본계획을 앞두고 있습니다. 위의 계획대로 역이 생긴다면 리버파크 단지들에게는 엄청난 호재입니다. 9호선은 강남과의 접근성에 있어서 최고의 노선입니다. 리버파크 단지들의 직주근접 요건을 한층 더 강화시켜 줄 것입니다.

다만, 지하철의 공사기간은 항상 예상했던 것보다 오래 걸립니다. 착공도 안 한 지금, 개통은 2030년 즈음으로 잡아야 하지 않을까 싶습니다.

	KB시세(84㎡)	대지지분	용적률	건폐율	용도지역
리버파크1단지	9.8억	30.8	116%	17%	제2종일반주거지역
리버파크2단지	9.8억	22.8	152%	16%	제2종일반주거지역
리버파크3단지	10.2억	14.2	173%	17%	제2종일반주거지역
리버파크4단지	10.2억	15.3	179%	17%	제2종일반주거지역
리버파크5단지	10.2억	15.5	170%	15%	제2종일반주거지역

리버파크 단지들은 대지지분이 준신축 치고는 괜찮은 편입니다. 대지지분이 15평 정도면 분담금이 그렇게 많은 수준은 아니거든요. 특히 2단지는 20평을 넘고 1단지는 30평을 웃돕니다. 재건축 가치로 보았을 때 1, 2단지는 매우 준수한 대지지분을 보여줍니다.

1단지, 2단지가 높은 대지지분을 갖고도 KB시세가 가장 싸네요. 현재 3, 4, 5 단지가 9호선 신설역 호재에 힘입어 1단지, 2단지의 재건축 가치를 뛰어넘은 것으로 보입니다. 아직 재건축 연한이 많이 남은 것도 한몫할 테 고요.

현재 하락장이어서 실거래가 시세는 KB시세와 괴리가 큽니다. 급매물 잡으면 8억대도 가능하지 않을까 싶어요. 옆동네 상급지인 고덕동의 실거래가보다는 낮을 거라고 생각해도 될 것 같습니다.

3. 임대와 분양이 섞여 있는 재정비 사업

리버파크 단지들은 임대세대와 일반분양세대가 혼재되어 있습니다. 재정비사업 시 우려가 될만한 사항입니다. 재건축 진행 시, 임대단지의 소유주인 SH가 조합원 자격으로 들어가면 재건축 진행에 무리가 없을 것으로 보입니다.

자료 : 파이낸셜뉴스

위는 마포 태영아파트 관련 기사입니다. 마포 태영아파트는 임대세대와 분양세대로 이루어진 2000세대 정도의 대단지 아파트인데요. 임대 단지의 소유주인 SH가 조합원 자격으로 리모델링 사업에 참가하게 되었습니다. 재정비 사업에서의 최초 사례입니다.

마포 태영아파트의 향후 리모델링 사업의 진행 속도를 주목해보아야겠습니다. 임대, 분양 혼합 단지들의 재건축의 미래가 될 것입니다.

 

4. 강일 리버파크2단지

전용84 KB시세 : 9.8억
준공연도 : 2009년
세대수 : 442세대 (국민임대 1세대, 장기전세 267세대)
용적률 : 152%
건폐율 : 16%
용도지역 : 제2종일반주거지역
대지지분 : 22.8평

강일 리버파크 2단지입니다. 강동중학교를 품고 있습니다. 강일근린공원과 다솜어린이공원과도 매우 가깝습니다.

대지지분이 높아 재건축 사업성이 좋습니다. 22평의 평균 대지지분은 강일동의 다른 아파트 단지들에 비해 매우 높은 수치입니다. 재건축 연한 시 시세를 주목해볼 필요가 있겠습니다. 현재 하락장이어서 강일동 다른 큰 단지들과 별 차이가 없습니다. 실거주 및 장기투자를 목적으로 들어오실 분들에게는 1단지 및 2단지 매수의 좋은 기회가 될 것으로 예상됩니다.

5. 강동중학교

강동중학교입니다. 강일동 내의 유일한 중학교입니다. 아래 표에서 알 수 있듯이, 강동중학교는 강동구 내 특목고, 자사고 진학비율이 높은 편입니다. 물론 강일동의 학군을 이 수치 하나만으로 판단하기는 힘듭니다. 어디까지나 참고만 해주시기 바랍니다.

학교명	특목고, 자사고 진학 비율	순위
배재중학교	29.47%	1
명일중학교	21.75%	2
한영중학교	18.10%	3
강일중학교	14.49%	4
고덕중학교	13.98%	5
강동중학교	12.74%	6
⋮	⋮	⋮
동신중학교	4.32%	19

※자료: 아파트 투미

6. 강일리버파크 5단지

전용84 KB시세 : 10.2억
준공연도 : 2009년
세대수 : 722세대 (국민임대 372세대, 장기전세 60세대)
용적률 : 170%
건폐율 : 15%
용도지역 : 제2종일반주거지역
대지지분 : 15.5평

5단지는 타워형 동이 없어서, 아파트 외형적인 부분에서는 상대적으로 가장 좋았었습니다. 아파트 동 간 거리가 상대적으로 제일 여유 있는 모습이었고요. 동 별로 조망권의 차이가 가장 적을 것 같았어요.

옆 동네 하남미사강변도시 상권과 가장 가깝습니다. 미사강변도시 상권이 강일동보다 더 크기 때문에 미사 쪽으로 많이들 간다고 합니다. 망월천을 따라 미사 호수공원을 이용하기도 좋아 보입니다.

7. 강일리버파크 4단지

전용84 KB시세 : 10.2억
준공연도 : 2009년
세대수 : 748세대 (국민임대 394세대, 장기전세 76세대, 일반분양 278세대)
용적률 : 179%
건폐율 : 17%
용도지역 : 제2종일반주거지역
대지지분 : 14.2평

리버파크 4단지입니다. 9호선 신강일역(가명) 개통이 만약 아리수로에 된다면, 가장 큰 수혜를 받을 단지 중 하나입니다.

3단지와 4단지가 거의 붙어있습니다. 사실상 3, 4단지 같은 단지라고 봐도 될 정도네요. 중앙에 광장 같은 곳이 있는데요. 조경도 잘 되어 있고 확 트인 공간들이 단지 내의 쾌적한 분위기를 조성합니다.

8. 강일 리버파크 3단지

 

전용84 KB시세 : 10.2억
준공연도 : 2009년
세대수 : 987세대 (국민임대 317세대, 장기전세 244세대, 일반분양 372세대)
용적률 : 173%
건폐율 : 17%
용도지역 : 제2종일반주거지역
대지지분 : 15.3평

리버파크 3단지 또한 4단지와 동일하게 역 신설의 수혜를 받을 단지입니다. 서쪽에 강일동 유일의 상권이 있어 생활여건에서는 가장 좋다고 봅니다. 강동공영차고지가 남서쪽으로 위치해 있어, 출근 시 앉아서 갈 수 있는 이점이 있습니다. 다만 버스가 많이 다니는 만큼 아이들의 교통사고위험을 조심해야 될 것 같네요.

9. 강일리버파크 1단지

전용84 KB시세 : 9.8억
준공연도 : 2009년
세대수 : 282세대 (국민임대 3세대, 장기전세 103세대)
용적률 : 116%
건폐율 : 17%
용도지역 : 제2종일반주거지역
대지지분 : 30.8평

리버파크1단지의 가장 큰 특징은 대지지분이 30.8평이라는 것입니다. 용적률 또한 116%입니다. 아파트의 층고가 높지가 않습니다. 고속도로와 인접한 동들은 5층이고요. 나머지 동들도 12층이 최고 층수입니다. 고속도로와 인접해 있다고 해서 소음이 들리거나 생활에 지장을 주지는 않는 느낌입니다. 거리가 충분히 떨어져 있고, 방음막이 설치되어 있습니다. 조경 또한 도로 쪽으로 잘 되어 있어서 고속도로 소음은 없다고 봐도 될 것 같습니다.

준공연도도 오래되지 않았고 하락장이어서 시세가 높지 않아 보입니다. 오래 살 생각으로 장기투자하실 분들은 들어가셔도 나쁘지 않을까 싶습니다.

10. 리버파크1단지 옆 단독주택 용지

 

리버파크 1단지 옆 단독주택용지가 있습니다. 서울시에서 소유하고 있는 토지인데요. 17년에 기반시설 준공을 완료하였습니다. 현재 토지이음에 올라와 있는 '서울특별시 강동구 고시 제2022-2호'에 의하면 도로와 녹지로 실시계획이 고시되어 있습니다. 공원이 될 가능성도 있어 보이는데요. 바로 북쪽에 망월천이 있는데 천을 정비하는 동시에 공원도 같이 개발하면 좋을 것 같아요.

 

11. 상권

상가건물들이 모여있습니다. 강일동 상권은 북쪽 리버스트 단지에 하나 있고 리버파크 서쪽 단지에 상권이 형성되어 있는데요. 리버파크 서쪽 단지 상권이 가장 큽니다.

먹거리뿐만 아니라 학원들도 드문드문 보였습니다. 강일동 학부모들의 수요를 받쳐 주기에는 규모가 작아 보였습니다.

 

12. 시립강동청소년센터

시립강동청소년센터입니다. 상권 북쪽으로 위치해 있습니다. 3단지, 1단지 아이들이 이용하기 좋겠네요.

 

13. 마무리

강일동 리버파크 단지를 살펴보았습니다. 2009년의 준신축의 아파트 단지들이 주를 이루었고요. SH에서 계획한 도시답게 임대와 일반분양 세대가 혼재되어 있습니다. 서쪽으로는 강일동 최대 상가 건물들이 모여있습니다.

미래에는 9호선이 들어올 예정인데요. 이 리버파크 단지들의 가장 큰 호재입니다. 강일동 내에선, 5호선 강일역을 제치고 제일 많은 승하차인원을 품을 것이라고 생각됩니다.

학군은 조금 아쉬운 편입니다. 강동중학교의 학업성취도는 적지만, 학교가 적으며 학원가도 많지 않습니다.

준수한 대지지분은 강일동의 미래 가치를 말해줍니다. 리버파크 단지들은 최소 14평에서 최대 30평 정도의 평균대지지분을 가지고 있는데요. 재건축 연한이 다다랐을 시점에서, 투자자들은 강일동의 높은 대지지분을 눈여겨볼 것입니다.

종합해보면 교통은 현재 아쉽지만 미래에는 좋아질 것, 상권과 학군은 좋은 편은 아닙니다. 또한 준신축의 깔끔함을 느낄 수 있고 공원이 많습니다. 마지막으로 재건축의 가치는 높다 등으로 정리해 볼 수 있을 것 같습니다.


긴 글 읽어주셔서 감사합니다.