제가 고덕강일3단지를 넣은 이유

글쓰기에 앞서 저와 생각이 다르시다면 무조건 읽고 계시는 여러분의 생각이 맞습니다

오늘은 제가 고덕강일3단지를 넣은 이유를 두서없이 써보려고 합니다.

 

이번 고덕강일3단지의 경쟁률입니다. 공공분양으로 한정해서 정말 오랜만에 서울 청약을 보는 것 같은데요. 특히나 새로 만들어진 청년특별공급의 경쟁률 118대 1이 인상 깊습니다.

고덕강일 3단지 뉴스에 대한 댓글들

대부분의 커뮤니티에서 고덕강일3단지는 악평이 자자했습니다. '아파트는 토지값이 큰데 건물만 사면 가치가 없다'라거나 '평생 토지임대료를 내면 그게 임대지, 무슨 분양이냐' 등 이런 의견들이 대부분이었습니다.

저도 여기에 넣을 생각이었고요. 넣었습니다. 넣기 전 단지 사이버 상에서 오고 가는 댓글들이 제 판단에 영향을 끼쳤죠. '넣는 게 맞는 건지, 넣으면 인생 망하는 건가' 등 안 좋은 생각들이요. 물론 넣는 게 맞다는 얘기를 하려는 건 아닙니다. 단지 제 생각에 영향을 준 상황을 말하려는 것뿐이에요.

사전청약은 보험

고덕 강일 조감도

넣은 이유 중 하나는 우선 사전청약이기 때문입니다. 당첨이 되고 취소해도 큰 불이익이 없어요. 사전청약 당첨 후 포기 시 당첨자 발표일로부터 6개월간 사전청약 당첨이 될 수 없다는 제약사항만 있을 뿐입니다. 본청약은 바로 넣을 수 있고 무순위청약도 넣을 수 있습니다. 그러니까 일단 넣고 보는 거죠. 되면 좋고 아니면 말고.

젊을수록 넣는 게 맞는 거라고 생각합니다. 청년들은 시간이 많아요. 기회가 더 많죠. 넣어보고 취소하면 6개월만 손해일 수 도 있는 상황이고, 당첨되면 고민도 할 수 있습니다.  본청약 때까지 집값이 계속 떨어지면 자기가 원하는 구축을 살 수 있는 거고요. 심리적으로 여유 있게 살 수 있는 거죠. 집값이 계속 올라가면 고덕강일에 들어가서 살면 되지 않을까 싶습니다. 보험인 거죠.

거래가 될 거라고 믿는 이유

서초5단지 거래내역

집값이 안 오른다는 리스크를 말씀하시는 분들도 많습니다. 하나 제가 겪은 상승장에서는 정말 다 오르더라고요. 선례의 토지임대부 주택인 서초 5단지, 강남브리즈힐도 엄청 올랐습니다. 물론 주변 시세보다는 많이 오르지는 않았습니다. 고덕강일도 비슷하지 않을까요? 오를 때는 영문도 모르게 개집도 오르는 것 같더라고요. 땅값이 없니 뭐니 해도 시장에서는 이성이 통하지 않을 때가 있다는 걸 저번 상승장 때 느꼈습니다. 심지어 토지임대부인 구축 썩다리 용산 시범아파트도 오르긴 올랐습니다.

 

아파트 가격은 토지값이 전부다, 건물만 있으면 가치가 없다 이런 말도 많은데요. 저도 맞는 말이라고 생각은 하는데.. 강남서초의 토지임대부 주택은 왜 올랐을까 싶어요. 시장에 있다 보면 꼭 이성적으로 작용하지 않는 게 이 바닥 논리라고 생각합니다. 기대감이나 공포로 인해 오를수도 있는거고, 건물의 실사용가치로 인해 오른 것일 수도 있는 것이고요. 매수를 하신 분들에게 하나하나 다 물어보지 않는 이상 정확한 이유는 정확하게 모릅니다. 다만, 확실한건 가격이 올랐습니다.

거래가 안된다는 얘기도 있던데요. 10년 후에는 개인단 거래를 가능하게 만들어 주는 법안이 작년 12월 말에 발의되었긴 했어요. 사실 리스크가 없는 건 아니지요. 법안이 통과가 안될 가능성이 없지는 않으니까요.

어찌 되었든 개인 간 거래가 허용이 된다는 가정 하에 10년 후 시장 상황이 어떻게 될지는 모르겠지만요. 하락장이라면 다른 것도 다 떨어질 것이고, 상승장이라면 여기도 오를게 분명하다고 생각합니다. 물론 하락장 때는 하락폭이 더 클 것이고 상승장 때는 상승폭이 다른 곳보다는 덜할 것이라고 생각됩니다.

 

고덕강일3단지와 동일한 월부담금으로 서울 신축을 살 수 있을까?

3.5억에 서울 신축아파트. 물론 변두리긴 하지만 흔치 않습니다. 아니, 없습니다. 물론 토지임대부라는 조건도 생각해봐야 합니다. 그래서 월 부담금을 계산해 볼게요.

토지임대료는 보수적으로 잡아서 부가세까지 44만 원이라고 가정할게요. 그리고 대출이자계산기를 돌려보았습니다. 3억 5천의 80%인 2억 7천만 원을 2.5%가량의 금리로요. 상환방식은 원리금균등분할상환이고 거치는 하지 않습니다. 상환기간은 40년입니다. 월상환금이 대략 93만 원 정도 나오네요.

그렇다면 월 부담금은 44만 원+93만 원=137만 원입니다. 관리비를 포함하시는 분도 있는데, 관리비는 다른 아파트들과는 동일한 조건이니 빼도록 하겠습니다.

이 40년 상환 월 부담금 137만 원으로 현재 서울의 신축아파트에 살 수 있을까요? 40년 상환 137만 원의 대출원금을 살펴볼게요. 아래의 두 사진은 원리금균등분할상환공식과 계산식입니다.

자료 : https://meaningone.tistory.com/m/632(좌), 계산결과(우)

대출 4.15억을 받고 서울 신축아파트를 사야 합니다. 금리를 보수적으로 잡아 2.5%로 했는데요. 현시점에서 금리 2.5%로 받을 수 있는 대출 상품은 디딤돌 대출 밖에 없습니다. 디딤돌 대출을 받을 수 있는 집은 6억을 넘어가면 안 됩니다. 그리고 조건을 간단히 따져보면 신혼부부여야 하고 두 명 합산 소득이 7천을 넘어가면 안 됩니다.

즉, 신혼부부합산 연봉 7천 이하이고 자기 자본 2억이 있으면 월부 담금 137만 원으로 6억짜리 집을 살 수 있습니다.

6억으로 서울에 있는 신축에서 준신축(준공년수 10년 이하)을 찾아봤는데요. 6억은 아무리 찾아봐도 없어서 7억까지 올렸습니다. 하락장이니 어느 정도 깎고 들어갈 수 있을 것 같아서요.

강북구, 노원구, 금천구에 고덕강일3단지와 비슷한 컨디션의 아파트들이 있습니다.

입지에 관해서 조금 생각을 해봤는데요. 직장이 어디 있고 연고가 어디 있고에 따라 다르겠지만, 적어도 고덕강일이 노원구 상계보다는 좋지 않을까 싶습니다. 노원구가 서울 주요 업무지구의 거리에서 조금 먼 편에 속하거든요.

구별 가격에 대해서 순위를 좀 찾아봤는데요. 22년 기준 서울 25개 자치구별 아파트 평당가 순위를 따져보면 아래와 같습니다.

11위 강동구 평당 4,686만 원
16위 노원구 평당 3,722만 원
23위 강북구 평당 3,158만 원
25위 금천구 평당 2,917만 원

 

서울은 아니지만 바로 옆 미사강변도시에는 6.5억 정도에 7~8년 된 준신축이 있고요.

정리하자면 고덕강일3단지를 사게 될 월 부담금으로 위에 언급되는 집들을 어떻게든 깎아서 살 수 있습니다. 여기서 어떻게든 깎아서 살 수 있는 이유는 6억이 아니라 6.5억에서 7억 정도 호가가 올라와 있기 때문이에요. 6억까지 깎는 건 개인의 몫입니다. 하락장이어서 급매물이 나올 때 살 수 있다는 걸 가정하는 겁니다. 그것도 최소 2억의 자본이 있어야 하고요. 청약이 아니기 때문에 당장 2억이 있어야 합니다.

저는 곧 30대를 바라보는 20대인데요. 당장 2억이라는 돈은 신용대출, 회사대출, 부모님 찬스를 통해서 구해야 하는데요.. 부모님 찬스를 제외하고 다른 대출을 받는다고 치면 월부담금이 너무 심해져요. 감당이 안됩니다.

 

토지임대부의 과거

자료: https://m.mk.co.kr/economy/view.php?sc=50000001&year=2012&no=455955

이 기사는 딱 10년 전 즈음 강남 보금자리의 토지임대부 주택에 관한 기사인데요. 신기하게도 요새 나왔던 기사랑 거의 동일한 내용입니다.

기사 내용 중

토지임대료도 요새랑 신기하게 거의 비슷하네요. 호갱노노에서는 20만 원대라고 알고 있었는데, 아마 예치금을 넣고 임대료를 낮추신 게 아닐까 싶습니다.

그리고 수년이 지난 후 이런 기사가 나옵니다.

 

자료 : 연합뉴스

저는 또 같은 상황이 반복되리라는 믿음에 배팅을 건 게 아닐까 싶습니다. 어떻게 보면 참 위험한 배팅을 하는 것도 같아요.

마지막으로..

저는 예비신혼으로 넣었는데요. 저희 둘의 소득과 모아놓은 돈으로 따져봤을 때, 이 정도면 나쁘지 않다고 생각했습니다.

돈 많고 소득이 높으신 분들에게는 선택지가 많죠. 굳이 이런 리스크가 있는 건물을 살 이유는 없어 보이긴 합니다. 앞으로 일반형 사전청약이 남아있을뿐더러, 입지 좋은 곳 구축매수라는 카드도 있고요.

그리고 젊을 때 서울에서 신축 아파트를 살 수 있다는 무형적인 가치도 무시할 수 없는 것 같아요. 가족이 하나 더 생기는 상황을 상상해 봤어요. 한강변 앞 신축에서 가족들과 행복하게 지낼 수 있다는 상상을요. 초등학교는 바로 옆에 있어 안전하게 다닐 수 있는 제 미래의 아이. 조깅을 하러 또는 자전거를 타러 한강에 가는 저와 제 아내의 모습. 신축에서 편하게 주차하고 깨끗한 집에서 행복하게 지내는 우리 가족들.

 

사실 개인적으로 위의 이유가 가장 큽니다. 실패해도 가족들과의 행복한 시간이 남으니까요. 아무리 생각해도 이 부분 때문에 손해보는게 없다고 생각합니다.

제 생각이 틀려서 토지임대부주택만 가격이 떨어지고 나머지는 다 오른다고 생각해 보아도, 서울 신축 아파트 그리고 한강에서 살았던 기억은 모두에게 좋은 추억이 될 거라고 생각합니다.

다시 한번 말씀드리지만 저와 생각이 다르시다면 무조건 읽고 계시는 여러분의 생각이 맞습니다