임장후기 : 왕십리뉴타운, 왕십리도선동, 텐즈힐, 센트라스, 청계벽산

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1. 입지 간단하게 살펴보기
2. 왕십리뉴타운
3. 쉐르빌아파트
4. 홍익동 한신아파트
5. 청계벽산
6. 동명초등학교
7. 센트라스
8. 상왕십리역
9. 텐즈힐1차
10. 텐즈힐2차
11. 이마트
12. 청계천
13. 마무리

 

1. 입지 간단하게 살펴보기

왕십리도선동은 왕십리뉴타운과 몇 개의 구축아파트 단지로 이루어져 있습니다. 그 외에는 빌라, 다가구 주택과 상업시설들이 있습니다. 정비사업 현황을 살펴보면, 청계벽산, 홍익한신아파트가 재정비사업을 진행 중입니다. 청계벽산은 리모델링, 홍익한신아파트는 가로주택정비사업을 진행 중입니다.

교통에서 큰 강점을 가지고 있습니다. 신당역과 상왕십리역을 이용할 수 있어요. 한두 정거장만 가면 6호선, 수인분당선, 경의중앙선, 5호선을 이용할 수 있습니다. 역에서 역을 따졌을 때 CBD, YBD, GBD를 30분 내로 진입 가능합니다. 한마디로, 서울 어디든 접근하기 편한 곳이에요.

북쪽에는 청계천이 있습니다. 청계천은 중랑천에 종속되어 있는 하천인데요. 청계천을 따라 서쪽으로 가면 도심 인프라를 구경할 수 있습니다. 서쪽 끝에는 광화문 광장이 있고요. 그리고 동쪽으로 가면 당연하게도 중랑천이 나오는데요. 거기서 조금만 더 가면 한강입니다. 그리고 중랑천과 청계천이 만나는 부분은 서울숲과 매우 가깝습니다.

2. 왕십리뉴타운

왕십리뉴타운 개발 전 대상지 (자료 : 서울시)

왕십리뉴타운은 길음뉴타운, 은평뉴타운과 함께 서울시에서 계획된 시범 사업이었습니다. 왕십리가 시범지역으로 선정된 이유로 몇 가지가 있는데요. 우선은, 지리적으로 도심권과 매우 가깝습니다. 그리고 당시 진행 중이던 청계천 개발사업과 연계해서 새로운 친환경 주거지로 개발이 되어야 한다는 수요가 있었고요. 또한 조선시대부터 생성된 오래된 건축물들과 지형들이 노후화되었다는 이유로 이슈가 되어왔습니다. 이런 이유들로 하여금 왕십리도선동의 해당 지역이 뉴타운으로 선정되었습니다.

자료 : 서울시

서울시에서는 쾌적한 주거환경을 위해 중저층고밀도 주거환경을 계획하였습니다. 개발 시 용적률은 180%대로 맞춰지게 되었는데요. 그러나, 사업성을 이유로 주민들은 300% 이상의 용적률을 요구했습니다. 이러한 이해관계 사이에서 주민들과 서울시는 협상을 계속 진행하였고, 용적률은 220%대로 타협되었다고 하네요.

역시나 공공의 입김이 많이 들어간 뉴타운 사업이라 그런지 사업성이 낮아지네요. 이런 시범 사업에 투자를 할 때 주의해야 할 점인 것 같습니다. 공공 부분에서 얼마만큼 토지를 가지고 있는지, 어떤 성격의 사업인지 유심히 지켜봐야 할 부분인 것 같습니다.

강남 개발과의 차별점을 두기 위해 기존 도로망을 그대로 놔두는 방식의 개발을 택하였습니다. 이를 선 중심의 개발이라고 하더라고요. 강남 같은 기존의 면 중심의 개발과 차이를 두려고 했던 것 같습니다.

또한 기존 경사지형을 그대로 놔둠으로써 토지가 가지고 있는 지형적 역사를 보존하는 방향의 개발을 진행하였는데요. 경사지가 많은 강북 지형의 흐름을 끊고 싶지 않다는 것이 개발사업자들에게는 중요한 방향이었습니다.

개인적으로 굳이 지형의 역사를 보존함으로써 개발 후 주민들의 편리함을 저버리는 게 아닐까 싶어요. 역사 보존이라는 나름대로의 이유가 있기는 하지만, 지형의 역사라는 보이지 않는 가치가 현대 사람들의 편리함이라는 실용적인 가치를 뛰어넘을 수 있을까요?

자료 : 서울시

여러 계획안을 거쳐 최종 구상도가 나왔습니다. 중정형 주택을 내부에 배치하고 도로변은 고층 형태의 아파트를 짓기로 했네요. 중정형 주택은 ㄷ자 모양의 아파트로써 내부에는 마당이나 공원이 있는 주택인데요. 자연친화적인 주택을 짓는다는 뉴타운 계획의 방향에 맞게끔 설계된 것 같습니다. 또한 주민들의 요구에 맞게 용적률을 높일 필요성이 있었는데, 이는 도로변에 있는 주상복합형태의 주택으로 필요가 충족된 것으로 보입니다.

3. 쉐르빌아파트

KB시세(전용84) : 10.45억
준공연도 : 2006년
세대수 : 342세대
용적률 : 535%
건폐율 : 53%
용도지역 : 일반상업지역
평균대지지분 : 7.1평

쉐르빌아파트입니다. 주상복합이고요. 세대수도 많지 않고 주변 환경이 전부 빌라나 다가구주택들인데요. 왕십리역과 가까운 것을 제외하면 살기가 그렇게 좋은 곳은 아닙니다. 왕십리역이 가까운 게 가장 중요한 포인트입니다.

용적률이 535%나 되고요. 건폐율도 50% 이상이나 됩니다. 일반상업지역이라 그런 것 같습니다.

4. 홍익동 한신아파트

홍익동 한신아파트입니다. 소규모 재건축 사업인 가로주택정비사업을 진행하고 있습니다. 기존 95세대에서 125세대로 늘어날 예정입니다. 기존 세대수의 30%가 늘어나네요. 현재 조합설립인가 후 사업시행인가를 받기 위해 조합에서 부단히 애를 쓰고 있습니다.

한신아파트는 세대수가 많지는 않습니다. 그리고 주변 환경이 다가구, 다세대, 연립주택으로 둘러싸야있습니다. 하지만, 왕십리역 도보권입니다. 15분 정도 걸어가면 왕십리역입니다. 당연하게도 수요가 높을 것이고요. 일반분양 가격이 꽤나 높게 나오지 않을까 싶습니다.

5. 청계벽산

KB시세(전용84) : 11.5억
준공연도 : 1996년
세대수 : 1408세대
용적률 : 267%
건폐율 : 23%
용도지역 : 제3종일반주거지역
평균대지지분 : 7.6평

청계벽산아파트입니다. 도선동의 유일한 구축 대단지 아파트입니다. 도선동은 전체적으로 오르막 내리막이 조금 섞여있는 지형인데요. 청계벽산 또한 아주 약간의 구릉이 섞여있습니다.

세대수가 1408세대인데요. 네이버부동산에는 1300 정도의 세대수인데, 건축물대장을 보여주는 디스코에서는 1408세대이네요. 디스코가 좀 더 신뢰성 있는 모습을 보여준 경험이 있어서, 1408세대로 적어놓았습니다. 특이한 점은 기타 임대가 500세대 정도 되는데요. 재정비 사업 시 리스크가 될 수 도 있습니다. 국토교통부 자료를 보면 110동과 109동이 서울특별시 소유로 되어 있습니다. 재개발을 한 단지여서 임대 비율이 꽤나 높은 것으로 보입니다.

현재 네이버 부동산 최저호가는 9.7억에 나와있습니다.

리모델링을 추진하고 있습니다. 앞에도 언급했듯이 서울시와 같이 사업을 진행해야 됩니다. 현재 추진위원회가 설립된 것으로 보이는데요. 매우 초기단계네요. 리모델링이 사업 진행 속도가 빠르다고는 하지만, 하락장인만큼 속도가 현재 매우 더딜 것입니다.

6. 동명초등학교

동명초등학교인데요. 길에 오르막과 내리막이 너무 많았습니다. 자전거로 임장을 했는데 참 힘들었습니다. 주변에 아파트가 거의 없고 대부분 빌라나 다가구주택인데요. 큰길을 건너지 않고 가장 가까운 아파트는 청계벽산아파트입니다.

7. 센트라스

KB시세(전용84) : 17억
준공연도 : 2016년
세대수 : 2529세대 (임대 432세대)
용적률 : 312%
건폐율 : 39%
용도지역 : 제3종일반주거지역
평균대지지분 : 4.3평

도선동의 대단지 센트라스 아파트입니다. 임대가 432세대 있습니다. 용적률과 건폐율이 꽤나 높습니다. 동 간 거리가 좁은 느낌은 아니었는데 상당히 높네요. 아마 도로 쪽 주상복합 단지가 연면적 대비 세대수가 많아 이런 스펙이 나온 게 아닐까 싶습니다.

상왕십리역 역세권인 단지도 있는 반면에 신당역과 가까운 단지도 있습니다. 2500세대나 되는 대단지이다 보니 동 간 입지의 차이가 생긴 것 같습니다. 물론 차이라고 해도 아주 소소한 차이일 뿐입니다. 동과 서쪽에 딱히 두드러지는 편의시설이라던가 교통이 없기 때문입니다.

단지 내에 조형물들인데요. 아이 있는 신혼부부 세대들의 취향에 맞춰서 만든 느낌이네요.

센트라스 아파트 단지 내에는 도로가 있습니다. 도로와 함께 상권들이 양 옆으로 형성되어 있어요. 깔끔한 상가들이 굉장히 인상 깊었습니다. 공실이 잘 보이지 않았어요.

단지 내에 인도도 참 잘 되어있고요. 놀이터도 잘 관리되어 있으며, 신축 아파트답게 태양광 가로등 같은 설비도 보입니다.

상가동입니다. 저층을 제외한 곳은 주거공간인 듯합니다.

8. 상왕십리역

상왕십리역입니다. 상왕십리역은 왕십리역과 1 정거장 차이인데요. 왕십리역은 경의중앙선, 수인분당선, 2호선, 5호선이 지나갑니다. 그리고 곧 동북선도 들어올 예정이고요. 왕십리역과 한 정거장 차이는 철도교통의 큰 혜택을 누릴 수 있다는 의미로 받아들여도 될 것 같습니다.

상왕십리역 북쪽, 센트라스 아파트와 접해있는 쪽은 깔끔하게 정비가 된 상태였고요. 남쪽은 구도심의 분위기가 물씬 풍깁니다. 사진에서 보이는 왕십리도선동 상점가는 도선동 구도심을 상징하는 구역 중 하나이지 않을까 싶어요.

9. 텐즈힐 1차

KB시세(전용84) : 16억
준공연도 : 2015년
세대수 : 1702세대
용적률 : 224%
건폐율 :21.8%
용도지역 : 제3종일반주거지역
평균대지지분 : 15평

텐즈힐 1차인데요. 가장 큰 특징으로는 숭신초등학교를 품고 있습니다. 초등학생 아이를 둔 학부모들에게는 큰 장점이죠.

임대아파트 비중이 20% 정도 됩니다. 서울시가 소유하고 있습니다. 당연히 정비사업에서 리스크가 될 가능성이 있습니다. 그렇지만, 신축 치고는 낮은 용적률과 높은 평균대지지분입니다. 15평이면 재건축 사업성에서 '사업성이 있다'라고 바라볼 수 있는 최저평수입니다. 재건축 연한은 먼 미래이겠지만, 상대적으로 좋은 조건에 있다고 생각해 볼 수 있습니다.

뉴타운답게 약간의 경사가 있는 지형이 있습니다. 일전에 갔던 길음뉴타운과 비슷한 느낌이네요. 그렇다고 단지 내를 돌아다니는데 크게 불편하지는 않았어요.

왕십리뉴타운은 기존 지형을 최대한 유지하는 방향으로 개발을 진행했었는데요. 그 계획이 생각나는 곳이었습니다.

텐즈힐 1차와 2차 사이에 있는 도로입니다. 센트라스와 동일하게 양 옆으로 상권이 형성되어 있습니다.

10. 텐즈힐 2차

KB시세(전용84) : 16억
준공연도 : 2014년
세대수 : 1148세대
용적률 : 246%
건폐율 :34%
용도지역 : 제3종일반주거지역
평균대지지분 : 15평

텐즈힐 2차입니다. 텐즈힐 2차는 왕십리뉴타운에서 교통이 가장 불편한 곳입니다. 대신 청계천과 이마트가 가장 가깝고 주상복합단지인 텐즈힐몰이 있어 생활편의에 강점이 있습니다.

뉴타운을 구상할 당시 도심, 동대문 상권에 대응하기 위해 서쪽 단지들을 고층 주상복합으로 건설한 것이 눈에 띕니다.

텐즈힐 2차도 역시 경사가 있는 구간이 꽤나 많습니다. 옛 도심의 지형이 물씬 남아있는 곳들을 사진으로 남겨보았습니다.

초등학교, 중학교 학생들을 위한 시설들이 꽤나 많더라고요.

어린이집입니다.

텐즈힐몰입니다.

11. 이마트

이마트 청계점인데요. 롯데캐슬 건물에 이마트가 있습니다. 롯데마트가 있어야 할 것 같은데 말이죠. 특이한 조합이었습니다. 어찌 되었든, 왕십리뉴타운 주민들의 생활편의를 돕는 곳입니다.

12. 청계천

왕십리뉴타운 북쪽에 있는 청계천입니다. 왕십리도선동 주민들은 청계천 물세권에 있네요. 도심하천이 제공해 주는 정서적 안정감은 뉴타운 주민들의 큰 자산입니다.

청계천을 서쪽을 따라 쭉 따라가면 중심업무지구가 나오고 동남쪽으로 가면 중랑천, 그리고 한강이 나옵니다. 저는 청계천은 서울의 다른 하천들과는 차별화되는 부분이 있다고 생각하는데요. 그건 바로 하천을 통해 누릴 수 있는 환경이 다른 것입니다. 서울숲과 도심지의 상권, 청계천이 시작되는 서쪽 끝의 광화문 광장은 도심지의 있는 청계천만이 가지고 있는 특장점입니다.

13. 마무리

도선동은 물리적으로 CBD(도심업무지구)와 GBD(강남업무지구)와 매우 가깝습니다. 또한, 왕십리역과 인접하다는 점은 교통적으로 매우 편리한 위치에 있다는 것을 의미합니다.

도선동은 아직 구도심의 환경이 많이 남아있습니다. 이러한 환경은 주거 안정성을 고려할 때 유리하지 않은 면이 있어요. 오래된 주택들과 좁은 도로, 인도 등은 생활하는 데 있어서 불편함을 초래하기도 하고요. 밤에는 조명이 부족하고, 사람들이 많이 다니지 않아 조금은 무섭기도 합니다.

그럼에도 불구하고 큰 장점이 있습니다. 구도심이 주는 정겨운 감성과 오래된 상권이 제공해 주는 저렴한 물가 등은 구도심이 우리에게 주는 정서적, 물질적 안정감입니다. 특히나 도선동은 동묘시장, 풍물시장, 중앙시장과 동대문 상권과 매우 가깝습니다. 이런 유래가 깊은 전통시장은 특히나 도선동만의 강점입니다.

이러한 구도심, 옛 도심으로 둘러싸인 환경은 도시개발자들에게도 영향을 미치지 않았을까 싶습니다. 기존 재개발과는 달리 선을 위주로 개발된 왕십리뉴타운은 기존에 봐왔던 아파트들과는 조금은 다른 느낌이었습니다. 단순하게 건물이 질서 정연하게 나열되어 있는 많은 재건축, 재개발 단지와는 다르게, 본래 가지고 있던 토지의 형(形)을 최대한 살리면서 건물을 배치한 건축가들의 노력이 느껴졌습니다. 겉으로 보이는 모습은 달라져도 토지의 역사만큼은 남기겠다는 의지였지 않았을까 싶습니다. 그 정겨운 옛도심의 느낌을 완전히 없애고 싶지 않다는 일념을 품고요.

결론적으로 왕십리도선동은 좋은 점이 많은 동네라고 생각합니다. 뛰어난 대중교통을 바탕으로 직주근접에서 큰 강점을 보이고요. 왕십리뉴타운은 신축 주택들이 많아 깔끔한 이미지를 가지고 있습니다. 북쪽의 청계천은 주민들의 삶의 질을 높여줍니다. 예나 지금이나 물과 가까운 거주지는 항상 인기가 많습니다. 또한, 구도심으로 둘러싸여 있는 환경은 정서적인 안정감을 제공해 주는 경향이 있습니다. 이런 장점에 걸맞게 가격 또한 강북권에서 굉장히 높은 축에 속합니다.

여기까지 왕십리뉴타운, 도선동에 대한 글이었습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.