임장후기 : 구로두산아파트, 성락아파트, 대림역, 남구로역, 구로동 아파트

 

※ 글쓰기에 앞서 이 글은 절대 투자 권유글이 아니고요. 제가 다녀온 곳에 대해서 순전히 저의 주관적인 느낌과 공부한 내용을 정리한 글입니다. 그냥 동네 구경 한 글이라고 가볍게 봐주시면 감사하겠습니다. ​

 

오늘은 서울 남서쪽을 다녀왔습니다. 구로두산아파트, 성락아파트를 다녀왔는데요. 남서쪽은 제가 살고 있는 곳에서 좀 멀어서 잘 안 갔었는데, 오늘 어떻게 기회가 되어서 한번 가보게 되었네요. 남서쪽은 마곡 이후로는 처음인 것 같아요. 자주 가야 하는데 생각보다 제 맘에 드는 곳이 없는 것도 있고 멀어서 잘 안 가게 되네요.

 

아래는 목차입니다.

 

1. 지도로 본 구로동 아파트

2. 대림역

3. 성락아파트

4. 구로두산아파트, 극동아파트

5. G-벨리

6. 구로구 중국인 현황

7. 마무리

 

1. 지도로 본 구로동 아파트

 

2호선 대림역과 7호선 남구로역 사이에 있는 아파트입니다. 대림역과 남구로역이 그렇게 멀지가 않아서 어떻게 보면 더블역세권이라고 해도 될만할 것 같아요.

 

아파트 세대가 그렇게 많지가 않습니다. 구로두산아파트는 1000세대 즈음 되고요 성락아파트는 100세대 정도입니다. 눈에 띄는 건 구로두산아파트의 용적률인데 350퍼 정도 되네요. 성락아파트도 200퍼 정도 됩니다. 사용연한, 지분이나 용적률 등을 고려했을 때 재건축, 리모델링 사업성이 좋아 보이지는 않은 것 같아요.

 

지도를 계속 보면서 느끼는 게, 금천구, 구로구, 관악구 쪽은 뭔가 개발이 조금 덜 된 느낌이에요. 골목도 정비가 안 되어 있는 것 같고. 꾸불꾸불한 길목들 때문에 차들이 운전하기 힘들 것 같은 생각입니다.

 

2. 대림역

 

2호선 대림역입니다. 고가철도이고 아래에는 도림천이 있었습니다. 2040 서울도시기본계획에서는 물길을 주목하라고 했는데요. 도림천을 보니까 그 부분이 생각나더라고요. 천 위에 고가철도가 있는 건 정말 아쉬운 부분인 것 같습니다.

 

3. 성락아파트

 

 

성락아파트입니다. 굉장히 작아요. 나홀로 아파트입니다. 연식은 35년입니다. 옆에는 상대적으로 깔끔한 삼성 래미안 아파트가 있습니다.

 

평수는 전용 57㎡가 가장 많고요. 최근 실거래가는 4.8억입니다. 57㎡면 제 기준 아이 한 명까지 딱 살기 좋은 마지노선이 아닐까 싶어요.

 

걸어서 1분 거리에 초등학교가 있어요. 서울 영서초등학교입니다. 초품아라서 아이를 가진 신혼부부는 여러모로 편리할 것 같네요. 초등학교 건물이 얼마 전에 정비를 했다고 합니다. 깔끔해 보여요.

 

4. 구로두산아파트, 극동아파트

 

구로 두산 아파트와 극동아파트입니다. 바로 앞에 재래시장이 있으며 편의시설도 많습니다. 초등학교와는 거리가 조금은 되는 편입니다.

 

구로두산아파트는 전용 45㎡ 기준 5억 초반에 거래되네요. 사실 조금 좁기는 한데 평면도를 보면 방 2개여서 그나마 괜찮은 것 같아요.

 

5. G-밸리

출처 : 금천구청

 

이 근처 아파트들의 가장 큰 특징 중 하나가 G-밸리가 매우 가깝게 있다는 건데요. G밸리는 가산디지털단지, 구로디지털단지 등으로 구성되어 있습니다. 저는 예전에 구로공단으로 알고 있었는데, 서울시에서 네이밍을 약간 다르게 한 듯합니다. 아무튼, 서울 내에 있는 대형 업무지구 중 하나입니다.

 

따라서 위 소개한 아파트들은 직주 근접이기는 한데요. 그렇게 좋은 가격을 보여주지는 않습니다. 그리고 주변 아파트들도 그렇게 비싸다고 생각이 들지는 않는 것 같아요.

 

어떻게 보면 저평가인 것 같기도 한데요.. 개인적으로 동네 분위기 자체가 그렇게 맘에 들지는 않았어요. 복잡하고, 인도나 차도가 좁고, 뭔가 불편하고 위험한 기분이 드는 골목도 있었습니다.

 

예전에 갔던 구성남 황송마을아파트, 상대원아파트도 바로 뒤에 공단이 있었죠. 공단이면 직주근접이라고 봐도 될 텐데, 구성남이든 구로동이든 업무단지가 가격에 큰 영향을 미치지는 않는 것 같아요.

 

스스로 결론지어본 건, 업무단지가 얼마만큼 좋은 곳이냐가 중요한 것 같습니다. 마곡, 강남, 판교 등은 국내 굴지의 기업들이 입주해 있는 곳이니까 직주근접이 굉장히 유의미하고, 구로나 구성남 공단 같은 경우는 의류업체나 작은 IT 기업들 위주로 구성되어 있으니 영향력이 낮은 것 같다고 결론을 내려봅니다.

 

단순히 저런 걸로 결론 내릴만한 건 아니겠지만요. 일단 간단하게 생각이라도 한번 해보았습니다. 나중에 광명시도 한번 임장을 가 볼 생각인데 그때 G밸리에 대해서 좀 더 자세하게 조사를 해 봐야겠습니다.

 

 

성락아파트 뒤쪽에 있는 업무단지를 살짝 가보았습니다. 위에 언급한 오래된 아파트 단지와는 달리, 깔끔한 느낌이 들었어요.

 

6. 구로구 중국인 현황

 

여기는 구로 두산아파트 주변에 있는 재래시장 거리인데요. 중국인들이 많더라고요. 주변에서 들려오는 중국 말에서 꽤나 위화감을 느꼈었습니다. 그래서 구로구에 얼마나 중국인들이 있는지 찾아보았습니다.

 

자치구별 중국인 인구수
(서울시 등록외국인 현황, 출처 : 서울특별시)

자치구	인구수
영등포구	36,858
구로구	30,717
금천구	18,327
관악구	15,735
광진구	12,050
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구로구는 서울 자치구 중에서 영등포구 다음으로 두 번째로 중국인이 많네요. 그 밑으로는 거의 2배 차이가 날 정도로 구로구와 영등포구의 중국인들이 많습니다.

 

행정동별 중국인 인구수
(서울시 등록외국인 현황, 출처 : 서울특별시)

자치구	행정동	인구수
영등포구	대림2동	9,772
구로구	구로2동	8,952
구로구	가리봉동	7,332
구로구	구로4동	5,272
금천구	독산3동	4,925
광진구	자양4동	4,864
영등포구	대림3동	4,651
금천구	가산동	3,876
구로구	구로5동	3,587
영등포구	대림1동	3,553
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행정동으로 따졌을 때도 구로구가 상위에 많이 들어가 있는 것을 확인할 수 있습니다. 제가 간 구로4동은 행정동 중 2등이네요.. 중국인이 많이 거주하고 있는 것을 알 수 있게 되었어요.

 

아무래도 실거주를 하는 사람들 입장에서는 당연히 자국민들이 많은 동네를 좋아하겠죠? 그런 분들 입장에서는 악재가 될 수 있는 지표인 듯합니다.

 

7. 마무리

 

솔직히.. 제가 가 본 5억~6억 매물 중에서 가장 마음이 안 가는 곳이었습니다. 직접 가 보았을 때에는 실거주할 마음이 잘 안 가더라고요..

 

하지만, 투자자들 입장에서는 좋은 부분이 분명 있어보입니다. G밸리가 저평가 된 부분, 여의도와의 교통, 서울시의 개발사업 등은 조금 더 공부를 해봐야 할 부분인 것 같습니다.

 

당장 철산주공, 하안주공 같은 광명시 아파트들은 이 G밸리의 베드타운이라고 하는데, 분명히 여기도 더 오를 여지가 있다고 보여집니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.