임장후기 : 일산 신도시, 수도권 5억 미만 방 3개 아파트, 백송마을, 강선마을 아파트

※ 글쓰기에 앞서 이 글은 절대 투자 권유 글이 아니고요. 제가 다녀온 곳에 대해서 순전히 저의 주관적인 느낌과 공부한 내용을 정리한 글입니다. 그냥 동네 구경 한 글이라고 가볍게 봐주시면 감사하겠습니다.

1. 일산 신도시 개요
2. 대곡역
3. 임장루트
4. 백석역
5. 백송마을 5단지 아파트
6. 마두역
7. 일산문화공원
8. 강선마을7단지
9. 강선8단지
10. 원마운트
11. 킨텍스
12. 마무리

1. 일산 신도시 개요

일산 신도시는 1기 신도시 중 가장 북쪽에 있습니다. 1기 신도시 중에서 두 번째로 면적이 넓고 인구도 두번째로 많습니다. 다른 신도시에 비해 강남과 거리가 먼 편입니다. 그래서 그런지 평균 집값이 높은 편은 아니네요.

출처 : LH

일산은 1기 신도시에서 가장 평균 용적률이 낮습니다. 단순하게 용적률로 재건축 사업성을 판단할 수는 없지만, 기본적으로 낮으면 좋습니다.

다음은 간단하게 일산 하면 생각나는 것들을 정리해 보았습니다.

출처 : 고양신문

일산 호수공원입니다. 동양 최대의 인공호수이며, 일산 신도시의 유명한 관광 장소 중 하나입니다.

공원은 부동산에서 중요한 입지 중 하나입니다. 이런 크고 아름다운 호수가 있다는 것은 일산 부동산들의 플러스 요인이에요.

출처 : 킨텍스 홈페이지

킨텍스입니다. 대한민국의 종합 전시장이에요. 2002년에 KOTRA, 경기도와 고양시가 설립했고 2005년에 개장했습니다. 대한민국 최대 규모의 컨벤션 센터입니다.

출처 : 국토교통부

일산 신도시에 GTX-A노선 중 대곡역, 킨텍스역이 들어설 예정입니다.

GTX-A노선 개통 시기는 24년 6월 운정~동탄이라고 하는데요. 얼마 전에 대통령이 개통일정을 앞당기려고 전담반을 만들었다는 소식이 나왔었습니다.

기존에는 서울 도심, 강남과의 출퇴근이 오래 걸린다는 단점이 있었는데요. GTX가 생기면 혁명적인 수준으로 출퇴근 시간을 낮춰줄 것이라고 생각됩니다.

대곡소사선도 23년 1월 초에 개통될 예정입니다. 물론 철도사업은 항상 개통 연기가 자주 되기 마련이니까, 완공까지는 지켜봐야겠지만요.

대곡소사선이 완공되면 부천과 일산이 연결되어 공항으로 가는 사람들이나 마곡, 구로디지털, 가산디지털단지 등으로 출퇴근하는 사람이 수혜를 받을 수 있습니다.

네이버맵

왼쪽은 경기도에서 평촌 다음 두 번째로 큰 후곡 학원가입니다. 경의중앙 일산역과 3호선 주엽역 사이에 있어요.

오른쪽은 백마 학원가입니다. 일산에서 두 번째로 큰 학원가고 백마역 근처에 있습니다.

여기까지 간단하게 일산에 대해서 살펴보았습니다.

2. 대곡역

경의중앙선을 타고 3호선으로 갈아탔는데요. 대곡역에서 갈아타게 되었네요. 잠깐 들렀던 대곡역 공사현장을 사진으로 담아보았습니다. 빨리 만들어졌으면 좋겠네요.

3. 임장루트

본격적인 임장 루트입니다. 백석역에서 주엽역, 킨텍스까지 자전거를 빌려서 관심 있는 아파트 단지와 여러 입지 요소들을 보았습니다.

글의 목차는 백석역부터 대화역 근처인 킨텍스까지의 아파트와 편의시설 등을 순서로 이루어져 있습니다. 참고하여 봐주시면 좀 더 편리하게 볼 수 있습니다.

4. 백석역

백석역입니다. 이 근처에서 내려서 공유 자전거를 이용했어요. 백석역에서 주엽역까지 보고 싶은 곳들을 갔습니다.

저 멀리 고양 종합터미널이 보입니다. 또한 백석역 근처에는 롯데 아울렛과 홈플러스, 코스트코 등 대형마트들이 있는 것을 확인했네요.

5. 백송마을5단지 아파트

백송마을 5단지 아파트입니다. 용적률은 160% 정도 되고요. 대지지분은 15.5평입니다. 세대수는 786세대입니다. 도색을 새로 칠한 듯해 보입니다. 전형적인 구축 아파트의 모습을 보여주고 있습니다.

일산에서 현재 재건축 진행 속도가 가장 빠릅니다. 얼마 전에 정비구역 지정을 위한 예비안전진단을 신청했네요.

사업성은 나쁘지 않아 보입니다. 대지지분이 15평이고 용적률도 160%입니다. 하지만 제2종 일반주거지역이라 용적률의 상한선이 조금 아쉽고, 역에서 조금 거리가 있는 편입니다.

특이한 게 5층 동도 있고 12층 동, 15층 동으로 나뉘어 있네요. 역에서 가까운 쪽 단지가 상대적으로 소형평수이고, 먼 단지가 대형 평수네요.

현재 4.5억에서 7억 정도로 시세가 형성되어 있습니다. 서울 집값에 비하면 굉장히 저렴하네요.

4.5억에 나와있는 곳은 방이 3개입니다. 너무 좋네요. 수도권에서 방 3개에 저 시세는 굉장히 귀합니다. 아마 수리가 된 곳은 아닐 것 같습니다.

6. 마두역

마두역입니다. 상권이 잘 형성되어 있네요. 카페, 식당 등이 있습니다.

마두역 바로 근처에는 의정부 지방법원과 사법연수원이 있습니다. 여기에 근무하시는 분들이 마두역 상권의 수요자들 이시겠네요.

7. 일산문화공원

일산 문화공원입니다. 주엽역과 일산역을 가로지르는 공원이며, 주엽역 근처의 주민들의 쉼터가 되고 있습니다.

일산은 이런 직선형 공원이 많은 것 같습니다. 일산문화공원뿐만 아니라 강촌공원, 강선공원 등 아파트 단지 내에 직선형으로 되어 있는 공원들이 특히나 많은데요. 일산 주변 주민들이 이용하기 정말 좋아 보입니다.

8. 강선마을 7단지

강선마을 7단지입니다. 제가 눈여겨보고 있는 곳인데요. 7단지 특징을 간단하게 정리해 보았습니다.

1. 세대수 816세대
2. 93년 준공(30년차)
3. 제3종일반주거지역
4. 도보역세권
5. 평균대지지분 대략 13.8평

입지도 좋고 재건축에 유리한 요소들을 많이 가지고 있는 것 같더라고요.

기본적으로 시세가 매우 쌉니다. 방 3개에, 역에서 굉장히 가까운 거리의 입지입니다. 너무 맘에 드네요.

여기도 재건축을 하려고 준비 중인 듯합니다. 93년 준공건물이니 곧 재건축 연한에 도래하겠네요. 잘 되었으면 좋겠습니다. 입지도 좋고 사업성도 나쁘지 않은 것 같습니다.

9. 강선 8단지

강선8단지 아파트입니다. 7단지와 비슷한 입지와 조건입니다.

1. 세대수 966세대
2. 93년 준공(30년차)
3. 제3종일반주거지역
4. 도보역세권
5. 평균대지지분 대략 13.5평

재건축 사업성은 나쁘지 않고 입지도 좋습니다. 다만, 가격이 같다면 역에서 좀 더 가까운 강선7단지를 고려하는 게 좋은 것 같습니다.

여기 또한 방 3개에 5억 정도로 시세가 형성되어 있습니다. 신혼집을 구하는 입장에서는 정말 좋네요.

10. 원마운트

여기는 원마운트입니다. 상권이 많이 죽은 것 같더라고요.. 원마운트뿐만이 아니라 라페스타 등 일산의 상권들이 예전과는 다르다고 합니다.

개인적인 생각으로 GTX가 생긴다면 상권이 더 죽을 것 같아요. 서울과 접근성이 높아지니 주민들이 서울로 놀러 가지 않을까 생각됩니다. 일산의 특별한 인구유입 요소가 없다면, 상권의 슬럼화가 가속화될 것 같습니다.

11. 킨텍스

킨텍스도 한번 가보았습니다. 대한민국 최대 전시장인 만큼 규모가 어마어마했습니다. 우리나라 전시 산업의 중요한 역할을 하는 곳입니다.

킨텍스의 경제성도 좋은 편입니다. 통상적으로 경제성 평가에서 B/C 값이 1 이상이면 좋은 수치입니다. 1.68이라는 높은 수치는 킨텍스의 가치를 나타내고 있습니다.

GTX가 생기면 킨텍스가 더욱더 힘을 받을 수 있습니다. 현재 가장 큰 단점으로는 서울과의 접근성이니까요. GTX가 완공되면 서울역에서 킨텍스역까지 15분밖에 걸리지 않을 겁니다.

12. 마무리

일산은 처음 와봤는데요. 굉장히 살기 좋은 도시 같은 느낌이었습니다. 규모도 크고, 여러 공원들과 편의시설들이 잘 어우러져 있었어요. 아파트도 서로 조망권을 잘 지켜주는 느낌의 도시였습니다.

다만, 서울에서 너무 먼 게 아쉬운 부분인 것 같아요. GTX만 생기면 이 부분은 해결된다고 확신합니다. 그렇기 때문에 일산에 실거주할만하다 생각해요.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.